Адвокат із земельних спорів: Житомир і вся Україна

Адвокат із земельних спорів потрібен тоді, коли право на ділянку вже оспорюють у суді або коли рада, Держгеокадастр чи сусід створили перешкоду, яку листом не зняти. Адвокатське бюро Дмитра Кузьміна з 2011 року веде земельні справи в Житомирі та по всій Україні і має 13 опублікованих результатів у цій категорії. Верховний Суд залишив у силі накази Держгеокадастру, які п’ять років оспорювало агропідприємство, а Житомирський апеляційний суд у вересні 2026 року зняв арешт із землі, на якій наш довіритель звів будинок кошторисною вартістю 2 155 000 грн.

З чим до нас звертаються

Земельні спори в Житомирі та області, які доходять до бюро, поєднують історію оформлення ділянки, записи двох державних реєстрів і вибір способу захисту, від якого залежить, чи суд узагалі розглядатиме вимогу по суті. Нижче наведено типи справ із нашої практики.

Рішення ради та накази Держгеокадастру про передачу землі

Найбільша група наших справ стосується рішень сесій, наказів ГУ Держгеокадастру та державних актів 1990-х років, які оскаржують суміжні користувачі, агропідприємства чи спадкоємці, тож захищати акт доводиться тому, хто вже отримав ділянку й зареєстрував право. У справі № 278/2443/18 товариство доводило, що ділянка 0,7704 га, передана нашому клієнтові для ведення особистого селянського господарства, залишилася в колективній власності, і програло в усіх трьох інстанціях: апеляційний суд вказав, що чинний Земельний кодекс колективної форми власності не передбачає, а землі, на яких немає об’єктів майнових паїв, віднесено до запасу сільської ради. У справі № 906/261/21 акціонерне товариство вимагало визнати за ним право постійного користування 17,4 га на підставі державного акта 1998 року, і суд відмовив, бо такого права за ст. 92 Земельного кодексу набувають лише органи влади та державні і комунальні підприємства, а ділянки в межах, описаних в акті, як об’єкта цивільних прав уже не існує.

Земля під будівлею і «паперове» будівництво

Принцип єдності юридичної долі ділянки та будівлі, закріплений у ст. 120 ЗК України і ст. 377 ЦК України, породжує спори двох протилежних видів. У справі № 278/731/21 власники приміщення охорони площею 3,9 кв. м оспорювали передачу нашому клієнтові ділянки з посиланням на ст. 120 ЗК, і суди двох інстанцій стали на їхній бік, а Верховний Суд 30 листопада 2023 року скасував обидва рішення, бо суди не з’ясували, чи є це майно нерухомістю і на якій підставі землю використовували попередні власники. Протилежна ситуація виникає, коли в реєстрі значиться незавершене будівництво, якого фізично немає, і ця реєстрація блокує розпорядження ділянкою. В інтересах Оліївської громади ми домоглися скасування реєстрації «об’єкта» готовністю 11 % на ділянці 1,3798 га (справа № 906/624/21), а в аналогічній справі № 906/296/23 Касаційний господарський суд скасував відмову двох інстанцій і повернув спір на новий розгляд. Реальна будівля без документів становить уже питання самочинного будівництва.

Оренда комунальної землі і плата за неї

Коли рада ухиляється від підписання договору оренди чи додаткової угоди, спір за ст. 30 Закону «Про оренду землі» вирішує суд. Для ПрАТ «Електровимірювач» суд визнав укладеним договір оренди з Житомирською міською радою в редакції підприємства (справа № 906/1399/20). В іншій справі сільська рада після подання позову сама ухвалила рішення про укладення додаткових угод до двох договорів оренди, і провадження закрито. Розмір плати залежить від нормативної грошової оцінки, тож у справі № 240/1690/21 ми оскаржили витяги, у яких Держгеокадастр застосував до ділянок у Житомирі коефіцієнт 3,495 за граничного значення 0,306, і суд зобов’язав перерахувати оцінку. Окремо стоять позови рад і прокурорів про стягнення з власника будівлі безпідставно збережених коштів за користування землею без договору, які Велика Палата Верховного Суду в постанові у справі № 629/4628/16-ц кваліфікувала як кондикційні (ст. 1212 ЦК); захист у них розібрано в статті про стягнення безпідставно збережених коштів за фактичне користування землею.

Чужі позови до власника чи орендаря

Житель Житомира вимагав зобов’язати виконком демонтувати огорожі в прибережній захисній смузі Тетерева, а ми, представляючи одного з орендарів як третю особу, доводили, що розташування огорожі в межах смуги саме по собі не означає перешкоджання доступу до води; суд визнав вимогу про демонтаж передчасною (справа № 240/5613/26). У справі № 278/323/22 про витребування земельної ділянки захист виявив ознаки підробки документів позивача й подав заяву про кримінальне правопорушення, після чого позивач відмовився від позову, а ч. 2 ст. 256 ЦПК виключила повторне звернення з тим самим спором. Загальні правила розібрано на сторінці про витребування майна з чужого незаконного володіння.

Арешти і заборони на час спору

У справі № 278/3826/25 суд, забезпечуючи вимогу щодо 0,10 га, арештував усі 0,15 га і заборонив відчуження готового будинку; апеляційний суд скасував ухвалу повністю через порушення вимоги співмірності (ч. 3 ст. 150 ЦПК). Арешти землі в кримінальних провадженнях ми знімаємо в межах послуги зняття арешту з майна.

Який суд розглядає земельний спір

Юрисдикцію визначає склад сторін, і помилка тут коштує місяців процесу. Спір про речове право на землю, його реєстрацію та акти, що його порушують, розглядає господарський суд, якщо серед сторін немає фізичної особи без статусу підприємця (п. 6 ч. 1 ст. 20 ГПК), а за участю громадянина той самий спір іде до загального суду, як у наших справах № 278/2443/18 і № 278/731/21. Адміністративний суд вирішує публічно-правові спори із суб’єктом владних повноважень (п. 1 ч. 1 ст. 19 КАС), як-от щодо нормативної грошової оцінки, і такі справи ми ведемо в межах адміністративної практики. Способи захисту перелічено в ст. 152 ЗК, і Верховний Суд вимагає, щоб обраний спосіб реально відновлював право, водночас застерігаючи суди від формалізму:

«Невідповідність чи неповна відповідність позовних вимог належному способу захисту не може бути підставою для відмови в позові з формальних підстав, якщо прагнення позивача не викликає сумніву, а позовні вимоги можуть бути витлумачені у відповідності до належного способу захисту прав».

Постанова Верховного Суду від 06.12.2023 у справі № 906/296/23, текст у ЄДРСР

Чим допомагаємо

• аналіз правовстановлюючих і землевпорядних документів, даних кадастру й реєстру та оцінка перспективи спору;
• позови про усунення перешкод, скасування державної реєстрації, визнання права та визнання недійсними рішень рад і наказів Держгеокадастру;
• захист власника чи орендаря від позовів про витребування ділянки, скасування реєстрації або визнання права іншої особи, зокрема участь у справі як третьої особи;
• спори з радою щодо укладення і зміни договорів оренди, оскарження нормативної грошової оцінки;
• захист від позовів про стягнення безпідставно збережених коштів за користування землею під будівлею;
• оскарження ухвал про забезпечення позову, апеляція та касація у Верховному Суді.

Як ми працюємо

1. Ви надсилаєте документи: акт або витяг з реєстру, кадастровий номер, рішення ради чи позов.
2. Ми відновлюємо історію ділянки за кадастром і реєстром, перевіряємо позовну давність і юрисдикцію та прямо кажемо, чи є перспектива.
3. Готуємо позов, відзив або скаргу, а за потреби ініціюємо земельно-технічну експертизу.
4. Представляємо вас у суді першої інстанції, в апеляції та у Верховному Суді.

Наші справи

Вартість

• Консультація з аналізом документів (акт, витяги, рішення ради, позов): від 3 000 грн.
• Письмовий правовий висновок щодо ділянки або перспективи спору: від 8 000 грн.
• Складання позову або скарги, зокрема апеляційної чи касаційної: від 15 000 грн.
• Представництво в суді: за домовленістю, після оцінки обсягу справи.

Консультація земельного адвоката можлива в офісі в Житомирі або онлайн, записатися можна на сторінці адвоката у Житомирі. Інші напрями цивільних спорів зібрано на сторінці адвоката з цивільного права, а всі результати бюро в розділі «Наші результати».

Часті запитання

Який суд розглядає земельний спір?

Спір між юридичними особами чи підприємцями про право на землю розглядає господарський суд (п. 6 ч. 1 ст. 20 ГПК), за участю громадянина такий спір розглядає загальний суд. Адміністративний суд вирішує лише публічно-правові спори з органом як суб’єктом владних повноважень.

Чи можна оскаржити рішення сільради про передачу землі іншій особі?

Так, акт органу місцевого самоврядування, яким порушено права особи на ділянку, визнається судом недійсним (ст. 155 ЗК України). Позивач має довести власне порушене право, бо сама незгода з рішенням ради підставою для скасування не є, а загальна позовна давність становить три роки від дня, коли особа дізналася або могла дізнатися про порушення.

Що робити, якщо на моїй землі зареєстровано чуже незавершене будівництво, якого немає?

Власник чи землекористувач може вимагати усунення перешкод шляхом скасування державної реєстрації права власності на такий об’єкт (ст. 391 ЦК, ст. 152 ЗК). Доводити доведеться фізичну відсутність об’єкта, як ми це зробили у справі № 906/624/21.

Чи повинен власник будівлі платити за землю під нею без договору оренди?

Велика Палата Верховного Суду у справі № 629/4628/16-ц визнала, що до оформлення права оренди фактичний користувач зобов’язаний повернути власнику землі кошти, які мав би сплатити як орендну плату (ст. 1212 ЦК). Захист у таких справах будується на помилках розрахунку, періоду та на наявності в користувача іншого права на ділянку.

Скільки коштують послуги адвоката із земельних спорів?

Консультація коштує від 3 000 грн, письмовий правовий висновок від 8 000 грн, складання позову або скарги від 15 000 грн, а представництво в суді погоджуємо за домовленістю.

Земельний спір уже в суді?

Зателефонуйте або надішліть у месенджер позов, ухвалу чи витяг із реєстру: строки на відзив і апеляцію короткі.
Телефон, Telegram, Viber, WhatsApp: +38 063 577 97 97