Захист від позову прокуратури: збереження земельної ділянки та будівлі ФОП
Справа № 906/780/24 | Постанова Північно-західного апеляційного господарського суду від 04.03.2026
Обставини справи
Заступник керівника Житомирської обласної прокуратури в інтересах Житомирської міської ради звернувся з позовом до ФОП, вимагаючи:
- визнати недійсним договір купівлі-продажу земельної ділянки з кадастровим номером 1810136600:03:010:0004 від 08.06.2019
- зобов’язати повернути земельну ділянку у власність територіальної громади
- знести об’єкт «самочинного будівництва» по вул. Хлібній, 18-а у Житомирі
- скасувати державну реєстрацію прав власності на земельну ділянку та будівлю
Прокурор стверджував, що торговельний павільйон є самочинним будівництвом, збудованим без дозвільних документів та дозволу власника землі — Житомирської міської ради. На цій підставі, на думку прокуратури, земельна ділянка була продана ФОП без проведення торгів у порушення ст. 134 Земельного кодексу України.
Позиція захисту
Адвокат з господарських спорів побудував захист на кількох ключових аргументах:
- Доктрина venire contra factum proprium (заборона суперечливої поведінки) — Житомирська міська рада протягом багатьох років визнавала існування об’єкта: передавала землю в оренду (2009, 2013), погодила продаж ділянки рішенням №1377 від 07.02.2019, провела обстеження перед укладенням договору
- Добросовісність набувача — клієнт придбав павільйон за нотаріально посвідченим договором купівлі-продажу від 20.08.2018, оформив земельну ділянку у повній взаємодії з органом місцевого самоврядування, отримав містобудівні умови та обмеження для реконструкції
- Неналежний суб’єктний склад — міська рада, яка сама приймала рішення про продаж землі та укладала договір, не може бути позивачем у справі про оскарження цього ж договору (постанова ВП ВС від 11.06.2024 у справі №925/1133/18)
- Непропорційність втручання у право власності відповідно до ст. 1 Першого протоколу Конвенції про захист прав людини та основоположних свобод
- Легалізація об’єкта — за час розгляду справи постановою Сьомого апеляційного адміністративного суду від 24.09.2025 зобов’язано зареєструвати Декларацію про готовність об’єкта до експлуатації, а 15.10.2025 зареєстровано право власності на закінчений будівництвом об’єкт площею 269,4 кв.м.
Рішення суду
Господарський суд Житомирської області рішенням від 06.02.2025 відмовив у задоволенні позову повністю. Прокуратура подала апеляційну скаргу.
Північно-західний апеляційний господарський суд постановою від 04.03.2026 залишив апеляційну скаргу без задоволення, а рішення суду першої інстанції — без змін.
Апеляційний суд зазначив, що виправлення можливих помилок органу влади не може становити непропорційне втручання у право, набуте особою, яка добросовісно покладалася на законність дій державного органу. Суд послався на рішення ЄСПЛ у справі «ТОВ “Одеська бутербродна компанія” проти України» (12.12.2024), де тривале терпиме ставлення органів влади до будівлі визнано підставою для захисту права власності навіть за відсутності дозвільних документів.
Суд також встановив процесуальну помилку прокуратури: Житомирська міська рада мала бути співвідповідачем, а не позивачем, оскільки саме вона приймала рішення про відчуження земельної ділянки.
Постанова набрала законної сили 04.03.2026.
Які наслідки позову прокуратури про повернення земельної ділянки?
Позов прокуратури в інтересах територіальної громади може призвести до втрати права власності на земельну ділянку, знесення будівель та скасування державної реєстрації прав. Захист у таких справах потребує аналізу процесуальних підстав позову, оцінки добросовісності набувача та застосування практики ЄСПЛ щодо пропорційності втручання. Адвокат у Житомирі допоможе оцінити перспективи справи.
Чи може міська рада оскаржити власне рішення про продаж землі?
Відповідно до практики Великої Палати Верховного Суду (постанова від 11.06.2024, справа №925/1133/18), орган місцевого самоврядування, який сам прийняв рішення та уклав договір, не може виступати позивачем у справі про визнання цього договору недійсним. Такий орган має бути відповідачем. Адвокатське бюро Дмитра Кузьміна успішно застосовує цю правову позицію.
Як захистити будівлю від знесення як самочинного будівництва?
Ключовими аргументами захисту є: добросовісність набувача, тривале визнання об’єкта органами влади (доктрина venire contra factum proprium), дотримання принципу пропорційності та практика ЄСПЛ — зокрема рішення у справах «Стретч проти Сполученого Королівства», «Рисовський проти України» та «Одеська бутербродна компанія проти України». Знесення є крайнім заходом і допускається лише коли вичерпано всі інші способи усунення порушень. Звертайтесь до адвоката з господарського права для побудови стратегії захисту.