Електронна торговельна система СЕТАМ (Система електронних торгів арештованим майном) — це платформа, через яку Державна виконавча служба реалізує майно боржників. Для покупця це шанс придбати нерухомість, транспорт або обладнання за ціною, значно нижчою за ринкову. Але за привабливою ціною часто ховаються серйозні юридичні ризики. Розглянемо, чи варто купувати майно на СЕТАМ, які небезпеки чекають покупця та як їх мінімізувати.
Що таке СЕТАМ і як працюють електронні торги
СЕТАМ — це офіційна електронна платформа Міністерства юстиції України для примусової реалізації арештованого майна. Процедура виглядає так:
- Державний виконавець накладає арешт на майно боржника.
- Майно оцінюється сертифікованим оцінювачем.
- Лот виставляється на електронні торги через СЕТАМ.
- Учасники роблять ставки протягом визначеного періоду.
- Переможець сплачує повну вартість і оформлює право власності.
На перший погляд, процедура прозора. Але саме на кожному з цих етапів можуть виникнути підстави для оскарження, які загрожують покупцю втратою і майна, і грошей.
Головні ризики купівлі майна на СЕТАМ
Визнання торгів недійсними
Це найбільша загроза для покупця. Боржник або інша заінтересована особа може оскаржити торги в суді, якщо:
- порушена процедура повідомлення боржника про арешт майна;
- оцінка майна проведена з порушеннями;
- виконавець не дотримав строків або порядку реалізації;
- існують спори щодо права власності на майно.
Якщо суд визнає торги недійсними — покупець зобов’язаний повернути майно. Повернення сплачених коштів може розтягнутися на роки.
Проблеми з виселенням мешканців
Придбання житлової нерухомості на СЕТАМ часто супроводжується необхідністю виселення колишніх власників або мешканців. Це окремий судовий процес, який може тривати місяцями або навіть роками. У нашій практиці ми мали справу, де боржник близько десяти разів звертався до суду з різними позовами: про визнання торгів недійсними, визнання права власності, визнання квартири спільною сумісною власністю, оскарження дій виконавців та витребування квартири.
Ця справа тривала з 2016 року, двічі слухалась апеляційним судом. Лише у 2021 році Верховний Суд остаточно підтвердив результати торгів та визнав осіб такими, що втратили право користування житлом.
Приховані обтяження та борги
Майно може мати обтяження, які не завжди очевидні з документів на СЕТАМ: іпотека, сервітути, заборгованість за комунальні послуги, незавершені судові спори. Без ретельної юридичної перевірки нерухомості покупець ризикує отримати об’єкт із «сюрпризами».
Переваги купівлі на СЕТАМ
Попри ризики, купівля на СЕТАМ має очевидні переваги:
- Ціна нижче ринкової — на перших торгах стартова ціна становить оціночну вартість, а на повторних може бути знижена на 15–30%.
- Прозорість процедури — торги проходять онлайн, всі ставки фіксуються в системі.
- Юридичне оформлення — за результатами торгів видається свідоцтво, яке є підставою для реєстрації права власності.
Ключове питання — чи перевищує вигода від зниженої ціни потенційні витрати на судові спори та юридичний супровід.
Як перевірити лот на СЕТАМ перед покупкою
Щоб мінімізувати ризики, перед участю в торгах необхідно:
- Перевірити підстави виникнення боргу — чи законне рішення суду, на підставі якого відкрито виконавче провадження.
- Дослідити виконавче провадження — чи дотримана процедура арешту, оцінки та виставлення на торги.
- Перевірити наявність судових спорів — чи оскаржує боржник дії виконавця або підстави стягнення. Активна позиція боржника — серйозний червоний прапорець.
- Проаналізувати обтяження — перевірити Державний реєстр речових прав на наявність іпотеки, арештів, сервітутів.
- Оцінити перспективи виселення — якщо в об’єкті зареєстровані або проживають особи, оцінити реалістичність і строки виселення.
Якщо ви не маєте юридичного досвіду для такого аналізу — довірте цю роботу адвокату з цивільного права. Помилка на етапі перевірки може коштувати значно більше, ніж вартість консультації.
Наш досвід: реальний кейс з купівлі на СЕТАМ
Адвокатське бюро Дмитра Кузьміна має практичний досвід у справах, пов’язаних із торгами на СЕТАМ. Один із наших кейсів тривав понад п’ять років. Покупець придбав квартиру на торгах, після чого боржник ініціював численні судові процеси:
- позови про визнання торгів недійсними;
- позови про визнання права власності;
- позови про визнання квартири спільною сумісною власністю подружжя;
- оскарження дій державних виконавців;
- позов про витребування квартири.
Справа двічі розглядалась апеляційним судом. Спершу нам відмовили, Верховний Суд скасував рішення апеляції та направив на новий розгляд. За результатами повторного розгляду Верховний Суд підтвердив законність торгів та задовольнив наш позов про визнання осіб такими, що втратили право користування житлом.
Цей кейс наочно демонструє: купівля на СЕТАМ — це не просто угода, а потенційний початок тривалого юридичного протистояння.
Висновок: купувати чи ні?
Купівля майна на СЕТАМ може бути вигідною інвестицією, але лише за умов:
- ви або ваш адвокат ретельно перевірили лот;
- ціна лоту значно нижча за ринкову з урахуванням можливих судових витрат;
- ви готові до потенційних судових спорів протягом кількох років;
- ви розумієте всі ризики і маєте стратегію їх мінімізації.
Якщо хоча б один із цих пунктів викликає сумніви — зверніться за консультацією до адвоката перед участю в торгах.
Часті запитання (FAQ)
Чи можуть визнати торги на СЕТАМ недійсними після покупки?
Так, боржник або інша заінтересована особа може подати позов про визнання торгів недійсними, якщо були порушення процедури. Строк позовної давності — три роки з моменту, коли особа дізналась або могла дізнатись про порушення своїх прав.
Скільки часу може тривати судовий спір після купівлі на СЕТАМ?
Від кількох місяців до п’яти і більше років, залежно від складності справи, кількості інстанцій та активності боржника.
Чи потрібен адвокат для купівлі майна на СЕТАМ?
Юридична перевірка лоту перед покупкою — це не обов’язкова, але надзвичайно рекомендована процедура. Адвокат перевірить законність виконавчого провадження, наявність обтяжень та ризики оскарження торгів.
Що робити, якщо в купленій квартирі хтось проживає?
Необхідно звернутися до суду з позовом про визнання осіб такими, що втратили право користування житловим приміщенням, та про виселення. Це окремий судовий процес, який потребує кваліфікованої юридичної допомоги.
Де отримати консультацію щодо купівлі на СЕТАМ у Житомирі?
Зверніться до Адвокатського бюро Дмитра Кузьміна: телефон +380635779797, email office@dlk.org.ua, адреса: вул. Театральна, 13, оф. 2, Житомир.
Запис на консультацію
Адвокатське бюро Дмитра Кузьміна (DLK)
Адреса: вул. Театральна, 13, оф. 2, Житомир
Телефон: +380635779797
Email: office@dlk.org.ua
Facebook: KuzminLawOffice