Купівля нерухомості в Україні це серйозний крок, який потребує ретельної юридичної перевірки. Щороку десятки покупців стикаються з прихованими проблемами через недостатню перевірку квартири або будинку перед купівлею. У цій статті адвокати пояснюють, як правильно перевірити нерухомість на чистоту та уникнути ризиків.
Коротко: 6 кроків перевірки нерухомості і що має насторожити
| Крок | Що перевірити | Червоний прапорець |
|---|---|---|
| 1. Право власності | Оригінал правовстановлюючого документа, а не витяг з реєстру | Спадщина, дарування, приватизація, акт про купівлю на торгах завжди потребують перевірки |
| 2. Аналіз документа | Хто був попереднім власником, як об’єкт перейшов до продавця | Документ виданий установою, походження якої неможливо підтвердити |
| 3. Строк володіння | Скільки продавець володіє об’єктом | Куплено тиждень тому і знову продається; кілька власників за короткий час |
| 4. Судові справи продавця | Перевірка через court.gov.ua/fair: продавця і попередніх власників | Продавець часто судиться, особливо у спорах щодо нерухомості |
| 5. Подружній статус | Чи є об’єкт спільною власністю подружжя | Якщо шлюб не зареєстрований, згоду другого з подружжя нотаріус не перевірить |
| 6. Продавець юридична особа | Склад засновників, судові справи компанії та кожного засновника | Судові спори у засновників або самої компанії |
Головне правило: реєстрація в реєстрі лише підтверджує право власності, а виникає воно з правовстановлюючого документа. За останні роки в реєстри внесли багато недостовірної інформації, тому витяг сам по собі нічого не гарантує.
Далі два шляхи. Нижче покроково описано, як перевірити об’єкт самостійно. Це безкоштовно, але потребує часу і розуміння, що саме шукати в реєстрах і як читати знайдене. Якщо простіше доручити, ми перевіряємо квартиру, будинок або земельну ділянку за 1 або 2 робочі дні та надаємо письмовий висновок із переліком виявлених ризиків. Вартість 150 доларів США: замовити юридичну перевірку нерухомості.
Чому важлива юридична перевірка нерухомості
У 2020 році, незважаючи на карантин та різкий спад кількості операцій з купівлі-продажу нерухомості, Богунський і Корольовський районні суди міста Житомира прийняли до свого провадження близько 30 позовів про визнання нотаріальних договорів дарування / купівлі продажу нерухомості недійсними.
Ризики при купівлі нерухомості без перевірки
Уявіть ситуацію: Ви придбали квартиру, а згодом отримуєте позов від родичів/кредиторів Вашого продавця або від податкової служби чи іншої зацікавленої особи про визнання Вашого договору згідно якого Ви стали власником квартири недійсним. В результаті судового спору Ви можете залишитись і без квартири і без сплачених грошей.
Ніхто не може знати майбутнього, проте якщо Ви будете обачними, будете зважувати свої кроки та приділите увагу нашим порадам, Ви уникнете проблем або мінімізуєте шанс на їх виникнення.
Роль нотаріуса при перевірці нерухомості
Купуючи нерухомість, ви довіряєте перевірку чистоти угоди нотаріусам. Але їх роботу не можна вважати повноцінним захистом від ризиків. Повноваження нотаріусів фактично зводяться до перевірки наявності обтяжень на об’єкті або на продавці (власнику), а також вирішенні питань спільної власності подружжя, які зареєстрували свій шлюб офіційно. Якщо є обтяження звісно угода не відбудеться.
Але досить часто нерухомість має приховані проблеми, які проявляються не в момент продажу, а пізніше. Суди не просто так завантажені роботою: досить часто вони виносять рішення про визнання нотаріального договору недійсним або витребування нерухомості від добросовісного власника.
Покрокова інструкція перевірки нерухомості перед купівлею
Щоб з вами цього не сталося, вчиніть наступні кроки:
Крок 1. Перевірка документів про право власності
Ознайомтеся з документом про право власності продавця. Вам потрібен саме оригінал документа, на підставі якого продавець став власником, а не витяг з реєстру. Реєстрація в реєстрі – це лише підтвердження права власності, але виникає воно з правовстановлюючого документа. Не варто сильно довіряти реєстрації та наявності витягу з державного реєстру речових прав на нерухоме майно, так як за останні 6 років в реєстри внесли багато недостовірної інформації.
Отже, Продавець пред’явив Вам договір купівлі / продажу, свідоцтво або можливо якийсь акт, яким він підтверджує виникнення у нього права власності. Якщо це нотаріальний договір купівлі-продажу – йому можна довіряти. Якщо це свідоцтво, акт, сертифікат або якийсь інший документ – вивчіть його походження, в тому числі шляхом звернення в установу, яка цей документ видала. Підробка документа в наш час це не рідкість.
Важливо: Спадщина, дарування, приватизація та акт про покупку на торгах завжди сумнівні. В такому випадку Вам необхідна консультація фахівця.
Крок 2. Аналіз правовстановлюючого документа
Вивчіть правовстановлюючий документ. Він дасть Вам багато цінної інформації: зокрема, як довго продавець володів об’єктом до того, як вирішив його продати, хто був його минулим власником і так далі.
Крок 3. Перевірка термінів володіння нерухомістю
Оцініть терміни володіння нерухомості. Якщо продавець довго володів нерухомістю, то при її продажу ймовірність проблем мізерна. Якщо ж нерухомість була придбана тиждень тому і знову продається – це привід задуматися: чому продавець так швидко хоче з нею розлучитися? Якщо перед продажем об’єкт в короткий проміжок часу змінював власника кілька разів, від його купівлі краще відмовитися.
Крок 4. Перевірка продавця через систему Court.gov.ua
Вивчіть особи продавця нерухомості та її минулих власників. З 2015 року на сайті court.gov.ua/fair доступна інформація про осіб, які або до яких звертаються в суди. Якщо продавець часто судиться або до нього подають позови, особливо – по нерухомості, це привід замислитись. Така особа не є надійним контрагентом.
Якщо ви володієте інформацією про минулого власника нерухомості – перевірте його судові процеси та наявність запису по ньому у реєстрі боржників.
Крок 5. Перевірка подружнього статусу власника
Якщо продавець нерухомості фізична особа, а об’єкт продажу – спільна власність законного подружжя, нотаріус впорається зі своєю роботою. Якщо шлюб подружжя не зареєстрований, це питання слід з’ясувати.
Крок 6. Перевірка юридичної особи-продавця
Якщо продавець нерухомості є юридичною особою, то крім попередніх порад зверніть увагу на склад засновників та перегляньте суди по кожному з них та по самій юридичній особі.
Плануєте купівлю квартири, будинку чи ділянки?
Адвокати бюро Дмитра Кузьміна проведуть повну юридичну перевірку об’єкта та історії власності, перевірять продавця за судовими реєстрами і нададуть письмовий висновок із переліком виявлених ризиків. Вартість перевірки 150 доларів США, висновок за 1 або 2 робочі дні.
Часті питання про перевірку нерухомості (FAQ)
Як перевірити квартиру на обтяження?
Перевірити квартиру на обтяження можна через Державний реєстр речових прав на нерухоме майно. Також обов’язково замовте витяг про наявність/відсутність обтяжень у нотаріуса при укладенні угоди.
Де перевірити власника нерухомості?
Власника нерухомості можна перевірити через: (1) Державний реєстр речових прав; (2) Єдиний державний реєстр судових рішень (court.gov.ua); (3) Реєстр боржників (erb.minjust.gov.ua).
Скільки коштує юридична перевірка нерухомості?
Вартість професійної юридичної перевірки нерухомості залежить від складності об’єкта та історії власності. Зазвичай послуга коштує від 3000 до 10000 грн. Це невелика ціна порівняно з ризиками втрати нерухомості.
Висновок
Потрібна професійна юридична перевірка нерухомості? Адвокати Адвокатського бюро Дмитра Кузьміна проведуть повну перевірку чистоти квартири або будинку перед купівлею. Ми перевіримо всі документи, історію власності, судові справи та підготуємо письмовий висновок із переліком ризиків. Зв’яжіться з нами для консультації – захистіть себе від неприємних сюрпризів!
Якщо не хочете розбиратися самостійно, ми проведемо перевірку за вас: юридична перевірка нерухомості перед купівлею, 150 доларів США, висновок за 1 або 2 робочі дні.