Плата за землю без договору оренди: апеляція скасувала 726 506 грн стягнення на користь міськради
Справа № 906/748/25 | Постанова Північно-західного апеляційного господарського суду від 13 жовтня 2026 року | Текст рішення в ЄДРСР
Обставини справи
Наш клієнт, товариство з Житомира, у березні 2021 року купив нежитлові будівлі. Земля під ними належить місту, а договір оренди з міською радою підписали лише в липні 2024 року.
Керівник Житомирської окружної прокуратури звернувся до суду в інтересах держави в особі Житомирської міської ради. Прокурор вимагав стягнути 1 211 867,72 грн безпідставно збережених коштів за ст. 1212 ЦК України, тобто орендну плату, яку власник будівель не сплачував за період з 3 березня 2021 року по 24 липня 2024 року.
Господарський суд Житомирської області 22 червня 2026 року задовольнив позов повністю.
Позиція захисту
Інтереси клієнта в апеляційному суді представляв адвокат бюро В. Давиденко. Захист оскаржував і підстави позову, і площу, за яку нараховано плату, і сам розрахунок. Вирішальним став аргумент про розрахунок.
- Неправильна нормативна грошова оцінка. Розрахунок прокурора за 2021–2023 роки спирався на оцінку ділянки 13 569 503,24 грн, обчислену з коефіцієнтом містобудівної цінності Км2 = 1,039. Проте рішенням Житомирської міської ради від 10.06.2015 № 931 встановлено граничне значення цього коефіцієнта: 0,306. Перевищувати його не можна, тож уся база стягнення за три роки була завищена більш ніж утричі.
- Документальне підтвердження. З листа Держгеокадастру, що є в матеріалах справи, видно, що з урахуванням граничного Км2 0,306 оцінка ділянки на 2023 рік становить 3 996 408,08 грн, а не 13,5 млн.
- Межі періоду. Договір оренди зареєстровано 24.07.2024, отже з цього дня земля використовується на законній підставі й нарахування за ст. 1212 ЦК припиняються.
Рішення суду
Апеляційний суд погодився з головним аргументом захисту і перерахував суму за кожен рік окремо: для 2021–2023 років застосував оцінку з граничним Км2 0,306 і ставку 3%, для 2024 року нову нормативну оцінку, введену з 01.01.2024, ставку 2,5% і пільгу 35%.
- з 03.03.2021 по 31.12.2021: 78 937,12 грн;
- 2022 рік: 104 254,12 грн;
- 2023 рік: 119 892,24 грн;
- з 01.01.2024 по 23.07.2024: 182 277,63 грн.
Разом 485 361,11 грн замість 1 211 867,72 грн. У частині 726 506,61 грн рішення першої інстанції скасоване, в позові відмовлено. Це майже 60% заявленої суми.
Судові витрати перерозподілили пропорційно: прокуратура повертає клієнту 13 077,12 грн судового збору за апеляційну скаргу.
Постанова набрала законної сили 13.10.2026.
Чому це рішення важливе
Плата за землю рахується від нормативної грошової оцінки, і саме там найчастіше помилки. Прокуратура та міські ради беруть цифру з витягу і множать на ставку. Перевірити, чи правильно в цьому витягу застосовані коефіцієнти, мусить відповідач. У цій справі один коефіцієнт коштував клієнту понад 700 тисяч гривень.
Повна перемога в першій інстанції ще не кінець. Суд першої інстанції задовольнив позов прокурора повністю. Апеляційний суд перевірив розрахунок по суті і зменшив стягнення більш ніж удвічі.
Договір оренди слід оформлювати одразу після купівлі будівлі. Без нього власник платить те саме, що й орендар, але ще й ризикує позовом прокурора та судовими витратами.
Чи має власник будівлі платити за землю, якщо договору оренди немає?
Так. Якщо земля під будівлею належить громаді, а договір оренди не укладено, власник будівлі зберігає кошти, які мав би сплатити як орендну плату. Міська рада або прокурор в її інтересах можуть стягнути їх за ст. 1212 ЦК України. Розмір визначається від нормативної грошової оцінки ділянки та ставки орендної плати, встановленої місцевою радою.
Як перевірити, чи правильно порахована сума, яку вимагає прокуратура?
Треба отримати витяг з нормативної грошової оцінки, перевірити площу, базову вартість квадратного метра та кожен коефіцієнт (Км2, Км3, Кцп, індексацію) і звірити їх з рішенням місцевої ради, яким затверджена технічна документація. Окремо варто перевірити ставку за кожен рік, пільги та дату, з якої діє договір оренди. Якщо вам надійшов такий позов, зверніться до адвоката із земельних спорів або до адвоката з господарських спорів нашого бюро.
Детальніше про такі справи, що перевіряти в розрахунку і чому ми йдемо до Верховного Суду: плата за землю без договору оренди, коли позивається прокурор.
Що вирішив суд
«1. Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «…» на рішення Господарського суду Житомирської області від 22.06.2026 у справі №906/748/25 задовольнити частково. 2. Рішення Господарського суду Житомирської області від 22.06.2026 у справі №906/748/25 про задоволення позову в частині стягнення з Товариства з обмеженою відповідальністю «…» на користь Житомирської міської ради 726506,61 грн безпідставно збережених коштів скасувати та ухвалити в цій частині нове рішення про відмову у задоволенні позову. 3. Рішення Господарського суду Житомирської області від 22.06.2026 у справі №906/748/25 про задоволення позову в частині стягнення з Товариства з обмеженою відповідальністю «…» на користь Житомирської міської ради 485361,11 грн безпідставно збережених коштів залишити без змін. 6. Стягнути з Житомирської обласної прокуратури на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «…» 13077,12 грн витрат зі сплати судового збору за подання апеляційної скарги.»
Постанова, Північно-західний апеляційний господарський суд, 13 жовтня 2026 року, справа № 906/748/25. № 140828938 в ЄДРСР: текст рішення. Якщо реєстр недоступний, рішення можна знайти за номером справи в будь-якому пошуковику.