Рік тому ми писали про позови прокурорів і міських рад до власників будівель. Схема одна: будівля приватна, земля під нею комунальна, договору оренди ще немає. Через кілька років приходить позов за ст. 1212 ЦК України про «безпідставно збережені кошти» у розмірі орендної плати за весь цей час.
Тоді ми підняли понад 300 таких рішень. Суди задовольняли 70-75% позовів.
Тепер у нас є власна справа, яка пройшла дві інстанції. Прокурор вимагав 1 211 867 грн. Перша інстанція стягнула все. Апеляційний суд скасував 726 506 грн і залишив 485 361 грн (постанова від 13.10.2026). Це добрий результат, але не остаточний: з частиною висновків апеляції ми не згодні й готуємо касаційну скаргу.
Нижче те, що ми напрацювали за цей час. Це перелік питань, які варто перевірити в кожній такій справі.
Чому суди взагалі стягують ці гроші
Логіка Верховного Суду проста. Будівля і земля під нею мають спільну юридичну долю. Хто купив будівлю, той фактично користується землею під нею. Поки договір оренди не укладено, власник будівлі не платить і цим «зберігає» гроші, які мав би заплатити громаді. Такі відносини суди називають кондикційними (ст. 1212 ЦК), тобто вимогою повернути безпідставно збережене (постанови Великої Палати ВС від 23.05.2018 у справі № 629/4628/16-ц, від 20.11.2018 у справі № 922/3412/17, від 13.02.2019 у справі № 320/5877/17).
Сперечатися з самим принципом сьогодні марно. Сперечатися варто з тим, чи є підстави саме для цієї вимоги і скільки насправді треба платити.
1. Чи справді не було жодної правової підстави
Стаття 1212 ЦК працює лише тоді, коли майно набуте або збережене без достатньої правової підстави. Якщо підстава була, кондикції немає.
Тому першим кроком перевіряємо історію ділянки:
- Старий договір оренди. Його міг укладати попередній власник будівлі. Важливо, чи він припинився і коли саме.
- Державний акт на право постійного користування. У колишніх державних підприємств він часто є і досі. Таке право не припиняється саме собою.
- Рішення ради про передачу ділянки, договір суперфіцію, сервітут. Будь-який документ, що дає право користуватися землею, змінює правову природу спору.
Якщо такий документ існує, мова вже не про безпідставне збереження, а про виконання договору чи сплату податку за іншими правилами.
Потрібен адвокат саме в такій справі? Послуга бюро з реальними результатами та посиланнями на судові рішення: Адвокат у Житомирі: судовий захист у вашій справі
2. Чи правильно пораховано нормативну грошову оцінку
Сума вимоги майже завжди будується так: нормативна грошова оцінка (НГО) ділянки множиться на ставку орендної плати і на кількість днів. Прокурор бере цифру з витягу Держгеокадастру і не перевіряє її. Перевіряти доводиться відповідачу.
У нашій справі саме тут було головне. Оцінку ділянки на 2023 рік у витягу пораховано з коефіцієнтом містобудівної цінності Км2 = 1,039: 13 569 503 грн. Ми знайшли рішення Житомирської міської ради від 10.06.2015 № 931, яким для міста встановлено граничне значення цього коефіцієнта: 0,306. З ним оцінка становить 3 996 408 грн. Тобто база для розрахунку за 2021-2023 роки була завищена більш ніж утричі. Апеляційний суд з цим погодився і перерахував суму.
Що перевіряти в розрахунку:
- Кожен коефіцієнт у витягу (Км2, Км3, Кцп, коефіцієнт індексації) і чи не встановлено для нього граничних значень у рішенні ради, яким затверджено технічну документацію з НГО.
- Оцінку за минулі роки. Витяг відображає оцінку на певну дату. За попередній період він може бути доказом лише тоді, коли оцінка весь цей час не змінювалася (постанова Великої Палати ВС від 09.11.2021 у справі № 905/1680/20).
- Ставку за кожен рік. Ради змінюють ставки, а з введенням нової НГО міняються і база, і ставка.
- Знижки й пільги, які діяли для цієї категорії земель або для цього періоду.
- Кінець періоду. День реєстрації права оренди вже не рахується. У нашій справі апеляція виключила з розрахунку 24.07.2024.
3. Площа: за яку землю насправді платити
Тут ми з апеляційним судом не погодилися.
Ділянку площею 1,83 га сформували і внесли до кадастру лише 31.05.2023, під майбутню оренду і з розрахунком на розвиток підприємства. Будівлі клієнта займають близько 1 875 кв. м, тобто менше 20 соток. А плату суд порахував за всі 1,83 га, починаючи з березня 2021 року, коли такої ділянки ще не існувало.
Суд послався на постанову ВС від 05.08.2022 у справі № 922/2060/20: якщо ділянка сформована, власник будівлі не може посилатися на те, що користувався лише її частиною. Але в тій справі йшлося про вже сформовану ділянку. У нашій її до травня 2023 року не було взагалі.
Наша позиція така. Фактичне користування не може бути більшим, ніж те, що фактично зайняте. Сам Верховний Суд пояснює: на ділянку не може претендувати ніхто, крім власника будівлі, бо вона зайнята його об’єктом нерухомості (постанова від 15.12.2021 у справі № 924/856/20). Тож якщо гроші й були «збережені», то лише за землю під будівлями і ту, що потрібна для їх обслуговування. Застосовувати площу, сформовану у 2023 році, до 2021 і 2022 років заднім числом не можна.
Ми просили суд призначити земельно-технічну експертизу, щоб визначити саме цю площу. У клопотанні відмовили. Це одне з питань, з якими ми йдемо далі.
4. Податкові пільги і строки: питання, яке зараз вирішує Конституційний Суд
Суди в цих справах роблять дві речі одночасно. Розмір «безпідставно збережених коштів» рахують за правилами Податкового кодексу: плата за землю є обов’язковим платежем, її база визначається НГО, мінімальну ставку теж встановлює ПК України. А податкові пільги, які закон давав землекористувачам, фактичному користувачу без договору не надають.
Зараз це питання розглядає Конституційний Суд. Товариство, з якого Київрада стягнула понад 2,5 млн грн за фактичне користування землею, оскаржує норми розділу XX ПК України, через які фактичного користувача позбавили звільнення від плати за землю. Другий сенат розглядав справу 21.10.2026, рішення ще немає (повідомлення КСУ).
З цього випливає і питання строків. Якщо сума за своєю суттю є платою за землю і рахується за податковими правилами, постає питання, чому до неї не застосовуються податкові строки давності (ст. 102 ПК України), а лише загальна позовна давність за ЦК. Відповіді на рівні Верховного Суду поки немає. Але якщо у вас така справа, ці аргументи варто заявляти вже зараз, щоб не втратити їх у разі позитивного рішення КСУ.
5. Чи має прокурор тут взагалі право на позов
Цей результат ми поки не отримали, але вважаємо його принциповим.
Кондикційне зобов’язання виникає між власником землі та її користувачем. Громада в ньому виступає як власник, а не як влада. Її інтерес нічим не відрізняється від інтересу будь-якого іншого власника, який недоотримав орендну плату. Інтересу держави, який мав би захищати прокурор, тут немає. Детальніше ми писали про це окремо.
Наша справа показує проблему дуже наочно. Прокуратура повідомила міську раду про «порушення». Рада листом від 21.04.2025 відповіла: обраховувати збитки і звертатися до суду недоцільно, бо власник будівлі звернувся за оформленням землі у прийнятні строки. Тобто власник землі вирішив, що позов йому не потрібен. Прокурор все одно подав позов «в інтересах» цієї ради, а суди визнали таку відповідь бездіяльністю ради (з посиланням на постанову Великої Палати ВС від 26.05.2020 у справі № 912/2385/18).
Конституційний Суд 03.12.2025 рішенням № 6-р(ІІ)/2025 визнав неконституційними приписи ст. 23 Закону «Про прокуратуру», на яких тримається таке представництво. Але ці приписи втрачають чинність лише з 01.01.2027, а на правовідносини, що виникли раніше, рішення не поширюється. Наш позов прокурор подав у червні 2025 року, ще до рішення КСУ, тому апеляційний суд цей довід відхилив. Для позовів, поданих після 03.12.2025, ситуація інша: Верховний Суд уже залишив такий позов прокурора без розгляду (постанова від 08.07.2026 у справі № 910/16365/25).
Касація: чому це окремий фільтр
Ціна позову в нашій справі 1,21 млн грн. Це менше за 500 прожиткових мінімумів для працездатних осіб (1 664 000 грн у 2026 році). У таких справах постанова апеляційного суду за загальним правилом не підлягає касаційному оскарженню (п. 2 ч. 3 ст. 287 ГПК України).
Виняток можливий, якщо скарга стосується питання права, яке має фундаментальне значення для єдиної практики, або справа має виняткове значення для скаржника, або становить значний суспільний інтерес. Крім того, треба показати одну з підстав, визначених ч. 2 ст. 287 ГПК: наприклад, відсутність висновку Верховного Суду щодо подібних відносин.
Ми вважаємо, що питання площі для ще не сформованої ділянки і питання податкових правил для цих коштів таким критеріям відповідають. Чи погодиться з цим Верховний Суд, побачимо. Про результат напишемо.
Що робити, якщо вам прийшов такий лист або позов
- Підняти історію землі. Договори попередніх власників, державні акти, рішення ради, листування про оформлення оренди.
- Отримати витяг з НГО і технічну документацію, на підставі якої його сформовано, а також рішення ради про затвердження НГО та ставок за кожен рік спірного періоду.
- Перерахувати суму самостійно. Помилка в одному коефіцієнті може коштувати сотні тисяч гривень.
- Визначити реальну площу, зайняту будівлями і потрібну для їх обслуговування, і дату формування ділянки.
- Перевірити повноваження прокурора: що відповіла рада, коли подано позов, чи є в спорі інтерес держави.
- Заявити податкові аргументи (пільги, строки), навіть якщо суд першої інстанції їх поки не сприймає.
Кожна така справа залежить від документів конкретної ділянки. Якщо вам надійшов позов або лист прокуратури про плату за землю, зверніться до адвоката із земельних спорів нашого бюро.
Часті запитання
Чи має власник будівлі платити за землю, якщо договору оренди немає?
Так. За практикою Великої Палати Верховного Суду власник будівлі, який користується комунальною землею без договору, має повернути громаді кошти в розмірі орендної плати як безпідставно збережені (ст. 1212 ЦК України). Але розмір вимоги, площу і період треба перевіряти: помилки в них трапляються часто.
Як перевірити, чи правильно прокурор порахував суму?
Отримати витяг з нормативної грошової оцінки і технічну документацію, на якій він ґрунтується, рішення ради про НГО і ставки за кожен рік. Звірити кожен коефіцієнт з граничними значеннями, перевірити ставку, пільги, площу і дату початку оренди. У нашій справі лише коефіцієнт Км2 завищив оцінку більш ніж утричі.
За яку площу землі стягують плату?
Суди здебільшого рахують за площею сформованої ділянки. Ми вважаємо, що до формування ділянки фактичне користування обмежене землею під будівлями і потрібною для їх обслуговування, і застосовувати пізніше сформовану площу заднім числом не можна. Це питання ми ставимо перед Верховним Судом.
Чи можна оскаржити таку справу до Верховного Суду?
Якщо ціна позову не перевищує 500 прожиткових мінімумів (1 664 000 грн у 2026 році), касація можлива лише у виняткових випадках: питання права має фундаментальне значення, справа має виняткове значення для скаржника або становить значний суспільний інтерес (п. 2 ч. 3 ст. 287 ГПК України). Додатково потрібна одна з підстав ч. 2 ст. 287 ГПК.
Справа бюро, про яку йдеться: плата за землю без договору оренди, апеляція скасувала 726 506 грн. Інші справи проти позовів прокуратури: захист ФОП від позову прокуратури щодо землі та знесення. Послуги: земельні спори, господарські спори. Телефон: 063 577 97 97.