Звернення стягнення на предмет іпотеки — це процедура, за якою кредитор (іпотекодержатель) реалізує заставлену нерухомість, щоб погасити борг. Для позичальника це загроза втратити квартиру чи комерційний об’єкт. Але закон встановлює чітку процедуру, порушення якої дає боржнику дієві підстави для захисту. Розбираємо способи стягнення та як йому протидіяти.
Три способи звернення стягнення
Закон України «Про іпотеку» передбачає три способи (ст. 33):
- За рішенням суду — кредитор подає позов про звернення стягнення; суд визначає спосіб реалізації та початкову ціну;
- На підставі виконавчого напису нотаріуса — позасудовий, але спрощений порядок;
- Згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя — позасудове врегулювання (передача предмета іпотеки у власність кредитора або його продаж від імені боржника).
Обов’язкова вимога про усунення порушення
Перш ніж звертати стягнення, іпотекодержатель зобов’язаний надіслати боржнику письмову вимогу про усунення порушення та надати щонайменше 30 днів на його усунення (ст. 35 ЗУ «Про іпотеку»). Недотримання цієї процедури — одна з найпоширеніших підстав для скасування стягнення. Якщо кредитор одразу пішов у суд або до нотаріуса, не надіславши належну вимогу, боржник має вагомий аргумент захисту.
Як захиститися іпотекодавцю
Ефективні напрями захисту:
- Порушення процедури повідомлення (ст. 35) — відсутність вимоги або недотримання 30-денного строку;
- Оспорювання оцінки — заниження початкової ціни продажу на прилюдних торгах (ст. 41);
- Мораторії та воєнний стан — на окремі категорії житла діють обмеження на примусову реалізацію; їх застосовність перевіряється в кожній справі;
- Фраудаторність або нікчемність іпотечного договору — якщо договір укладено з порушенням прав третіх осіб, його можна оспорити (див. наш матеріал про захист прав іпотекодержателя);
- Неспівмірність вартості майна та розміру боргу.
Приклад із практики бюро
Адвокатське бюро Дмитра Кузьміна супроводжує спори щодо іпотеки з обох боків — і захищаючи позичальників, і забезпечуючи законне стягнення для кредиторів. Детальніше — у розборі справи про звернення стягнення на предмет іпотеки.
Банк звертає стягнення на вашу квартиру?
Адвокатське бюро Дмитра Кузьміна перевірить дотримання банком процедури, оскаржить виконавчий напис чи оцінку та зупинить незаконну реалізацію іпотечного майна. Захищаємо позичальників і іпотекодавців у судах усіх інстанцій. Перша консультація — 3000 грн.
Часті запитання
Чи можуть забрати квартиру за іпотекою без суду?
Так, за виконавчим написом нотаріуса або за договором про позасудове врегулювання. Але й у цих випадках банк зобов’язаний дотримати процедуру попередження (ст. 35) — інакше дії можна оскаржити.
Скільки часу дається на погашення після вимоги банку?
Не менше 30 днів із дня отримання письмової вимоги про усунення порушення (ст. 35 ЗУ «Про іпотеку»). Лише після цього кредитор має право звертати стягнення.
Чи діє мораторій на стягнення житла?
На окремі категорії житлової нерухомості діють законодавчі обмеження, а також особливості періоду воєнного стану. Застосовність мораторію до конкретного об’єкта перевіряється індивідуально.
Що робити, якщо початкову ціну продажу занизили?
Оцінку можна оспорити. Реалізація за заниженою ціною порушує права іпотекодавця і є підставою для визнання торгів недійсними (ст. 41 ЗУ «Про іпотеку»).
Адвокат з цивільних спорів Адвокатського бюро Дмитра Кузьміна захистить ваше іпотечне майно або забезпечить законне звернення стягнення на боці кредитора.