Стягнення з власника об’єктів нерухомого майна безпідставно збережених коштів орендної плати за фактичне користування

До нас звернувся клієнт. Прокурор подав позов — вимагає з нього гроші за користування землею під його будівлею за той період, коли ще не було договору оренди.
⠀
Суть: будівля є, земля під нею — комунальна. Договір оренди клієнт уклав, як тільки йому дали погодження. До того — чекали від ради рішень і документів. Але тепер, заднім числом, вимагають гроші.
⠀
Ми підняли понад 300 рішень, де територіальна громада або прокурор хоче стягнути “безпідставне збагачення” за землю під нерухомістю без договору.

У відео:
— як суди реально вирішують ці справи
— які аргументи відповідача працюють
— коли все програється, а коли ще є шанс
— чому проблема не тільки в оренді, а в самій моделі «земля ≠ будівля»
⠀
Посилання на відео тут

 Чому виникає така ситуація:
— ділянка не сформована, немає кадастрового
— договір закінчився, а новий не уклали
— рада тягнула з оформленням
⠀
Суди переважно стають на бік рад: 70–75% позовів задовольняються.
⠀

 Але головна проблема — не в конкретному розрахунку чи доказах.
Проблема — у самій моделі відносин “будівля–земля”, яку ми успадкували ще з радянських часів.

⸻

 Українська модель: розрив між землею і будівлею

У нас земля і будівля — це два окремі об’єкти, які можуть належати різним людям.
Ти можеш купити будівлю, але земля під нею — не твоя, навіть якщо без неї ця будівля не функціонує.

Така логіка породжує:
— необхідність укладати договір оренди
— окрему процедуру оформлення прав на землю
— конфлікти щодо розміру плати, строків, пільг
⠀
І головне — вона не захищає добросовісного власника будівлі. Навпаки, створює умови для шантажу й затягування з боку органу місцевого самоврядування.

⸻

 Європейська модель: єдність об’єкта

У більшості країн ЄС діє принцип “superficies solo cedit” — поверхневе слідує за ґрунтом.
Будівля і земля розглядаються як одне ціле. Якщо ти володієш будівлею, то маєш або автоматичне право на землю, або користування не потребує окремого договору.

Це:
— знижує конфліктність
— спрощує угоди з нерухомістю
— захищає власника
⠀
У результаті — менше позовів, більше правової визначеності.

⸻

 У нас — навпаки.
Суди роками цементують модель єдності так званої “долі”.
Це підхід, який домінує.
Його суть: власник будівлі не має автоматичного права на землю, навіть під своєю нерухомістю.
⠀
Суд вважає, що будівля й земля — окремі об’єкти, з окремими правами, долями й правилами. Якщо ти купив будівлю — ти ще нічого не довів. Щоб користуватись землею під нею — укладай окремий договір, отримуй рішення ради, чекай кадастрового, витягу і т.д.

І поки ти все це робиш — ти “збагачуєшся”, бо користуєшся. І тобі можуть виставити рахунок.⠀
Навіть пільги на період воєнного стану не діють без договору.
Виходить: рада блокує договір → немає пільги → повна плата.

⸻

 Що працює в суді:
— Атака на розрахунок (помилки, відсутність витягу, неправильні ставки)
— Наявність іншого права на землю (постійне користування, старий договір)
— Процесуальні помилки (юрисдикція, неналежна сторона, строки)
⠀

 Таблиця рішень, статистика, аргументи — у Telegram-каналі